Договор дарения. Какие изменения нас ждут в 2025 году

Правоотношения, возникающие в результате заключения договора дарения, регулируются нормами ГК РФ (ст. 572-582 ГК РФ). Договор дарения является двусторонней сделкой. Даритель дарит имущество, а одаряемый принимает его в дар. Он также имеет право отказа от принятия дара в любой момент до его передачи (п.1 ст. 573 ГК РФ). Такой отказ должен быть выражен в письменной форме. Для принятия в дар никаких одобрений со стороны третьих лиц не требуется. Дарение не предполагает никакой встречной обязанности одаряемого по отношению к дарителю.

Даритель в ряде случаев имеет право отменить дарение в случае покушения на его жизнь (в том числе жизнь кого-либо из членов семьи или близких родственников дарителя, умышленного причинения телесных повреждений) со стороны одаряемого, а также обращения с имуществом ненадлежащим образом (ст. 578 ГК РФ). Договор дарения недвижимого имущества может быть отменен в случае наступления смерти одаряемого, ранее чем дарителя. Право отменить дарение в случае, если даритель переживет одаряемого и это имущество будет ему еще принадлежать, должно быть закреплено в тексте договора дарения.

При дарении имущества дороже 3 тыс. рублей дарителем ни лично, ни через законного представителя, согласно нормам ГК РФ, не может быть гражданин, признанный недееспособным, а также ребенок в возрасте до 14 лет.

Законом предусмотрены также иные ограничения по кругу лиц, которым запрещено дарить дорогостоящие подарки, включая объекты недвижимого имущества.

Со стоимости получаемого в дар имущества одаряемый уплачивает в бюджет налог на доходы физических лиц, сумма которого составляет 13% от стоимости имущества. В случае дарения недвижимого имущества от кадастровой стоимости объекта (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ). От уплаты налога освобождаются одаряемые в случае, если они приходятся дарителю членами семьи или близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ). Таковыми признаются дети и родители, официальные супруги, внуки и дедушки (или бабушки), братья и сестры (полностью родные или имеющие одного общего родителя) или признанные членами одной семьи решением суда.

В случае, когда в дар передается имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо согласие всех остальных собственников имущества (за исключением случаев, когда между ними ранее было заключено соглашение, содержащее иные условия). При оформлении договора дарения недвижимого имущества, являющегося совместно нажитым имуществом супругов, то в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ требуется получение согласия супруга на сделку. Если же в объекте недвижимости установлена долевая собственность, то даритель вправе подарить свою долю без получения согласия остальных собственников, а также без соблюдения правил, установленных для возмездных сделок.

Договор дарения недвижимого имущества в Российской Федерации является распространенной гражданско-правовой сделкой. При заключении договора дарения недвижимого имущества после его регистрации и передачи имущества все права по распоряжению им переходят к одаряемому, а даритель не может никаким образом влиять на дальнейшую судьбу имущества. Практика показывает, что многие люди не всегда осознают, что дарение является безусловной сделкой и все устные договоренности между сторонами и иные условия остаются исключительно на совести сторон.

Ранее заключение договоров дарения допускалось в простой письменной форме с последующей регистрацией его в Росреестре, за исключением ряда отдельно предусмотренных законом случаев.

Обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества было решено ввести в связи с наличием большого количества случаев мошенничества в указанной сфере, когда под видом договора купли-продажи пожилым людям предлагалось подписать договор дарения. Также были распространены случаи нарушения интересов дарителя его близкими родственниками, именно поэтому нотариальную форму удостоверения важно было распространить и на случаи заключения таких договоров внутри семьи, для чего были внесены соответствующие изменения в законодательство.

С 13 января 2025 все договоры дарения недвижимого имущества, заключенными между гражданами, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 части второй ГК РФ).

Для подготовки договора дарения нотариусу понадобятся следующие документы: паспортные данные сторон сделки, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, свидетельство о заключении брака дарителя, в отношении совместно нажитого имущества нотариальное согласие супруга дарителя, брачный договор (при наличии), документы, подтверждающие родство сторон договора, доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.

В процессе подготовки к сделке нотариус проверяет все необходимые юридические аспекты (дееспособность сторон, отсутствие обременений на объект и пр.), разъясняет сторонам суть и правовые последствия заключения договора дарения, уточняет реальную волю сторон, исключает риски подписания сделки под давлением или в неадекватном состоянии. После удостоверения договора нотариус передает его в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности. Нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенную им сделку. Стоимость нотариального удостоверения сделки складывается из федерального тарифа и регионального тарифов. Величина регионального тарифа зависит от субъекта РФ, в котором проводится сделка.

Необходимо отметить, что все договоры дарения, заключенные до этой даты, для которых допускалась простая письменная форма их заключения, остаются действительными и не требуют дополнительного нотариального оформления.

Договор дарения может быть признан недействительным судом. Чаще с требованием признать договор дарения недействительным обращаются не стороны сделки, а третье лицо, которое считает, что его права и законные интересы ею были нарушены. Общие основания недействительности сделок содержаться в ст. 168–179 ГК РФ (например, при обмане, мнимости, кабальности сделки и т.п). Существуют также специальные основания недействительности дарения (такие как, возмездный характер сделки (п. 1 ст. 572 ГК РФ), не определение предмета дарения (п. 2 ст. 572 ГК РФ); нарушение запретов и ограничений дарения (ст. 575, 576 ГК РФ).

Наибольшую сложность представляет доказывание искажение воли дарителя, так как оспаривание сделки происходит обычно после его смерти.

Источник: нотариус Красногорского нотариального округа Московской области Павел Александрович Губочкин